Khách hàng miền Bắc đang gia tăng hiện diện ở thị trường bất động sản TPHCM. Tuy nhiên, sự khác biệt về pháp lý, quy hoạch và hành vi thị trường khiến nhiều nhà đầu tư Bắc có thể “vỡ mộng” nếu bước vào miền Nam mà không nắm luật chơi.

Dòng tiền phía Bắc "Nam tiến"

Chia sẻ tại sự kiện “Đón sóng phía Đông Sài Gòn - Cơ hội vàng cho nhà đầu tư Hà Nội” tổ chức ngày 16/11 tại Hà Nội, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, sau cuộc sáp nhập hành chính lịch sử, TP. Hồ Chí Minh và Đồng Nai cho thấy những tiềm năng phát triển tích cực trong khu vực Đông Nam Bộ.

Việc hình thành TP. Hồ Chí Minh mới (gồm TP. Hồ Chí Minh, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương) và Đồng Nai mới (gồm Đồng Nai, Bình Phước) không đơn thuần là mở rộng địa giới hành chính, mà là sự hợp nhất các thế mạnh để tạo ra một vùng kinh tế trọng điểm. Sau sáp nhập, GRDP của TP. Hồ Chí Minh đạt hơn 2,7 triệu tỷ đồng (năm 2024), dẫn đầu cả nước; còn Đồng Nai xếp thứ 4 với hơn 609 nghìn tỷ đồng.
 

 

Hạ tầng TPHCM được đẩy mạnh giúp các dự án bất động sản thêm sức hút. Ảnh: Nguyễn Huế
 

Thực tế việc sáp nhập TP.HCM với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu đã trở thành cú hích mạnh mẽ cho toàn bộ vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Hàng loạt dự án hạ tầng liên vùng được đẩy nhanh tiến độ nhằm hình thành mạng lưới kết nối và tạo nền tảng vững chắc cho việc thu hút đầu tư cũng như phát triển đô thị.

Cùng với đó, sự góp mặt của các tập đoàn bất động sản hàng đầu tại khu vực này đang đóng vai trò dẫn dắt thị trường.

Tiêu biểu như thời gian gần đây, Nam Long ra mắt phân khu Trellia Cove tại dự án Mizuki Park, Masterise Homes với phân khu Masteri Park Place thuộc khu đô thị The Global City, hoặc Gamuda Land hợp tác với Điền Phúc Thành phát triển kinh doanh dự án MT Eastmark City,... The Privé của Tập đoàn Đất Xanh cũng tiếp tục gây chú ý khi 85% giỏ hàng tháp đầu tiên của giai đoạn 2 được tiêu thụ chỉ trong buổi sáng mở bán. Việc dự án này tiếp tục ghi nhận tốc độ giao dịch nhanh cho thấy sức hấp thụ của thị trường với phân khúc cao cấp còn rất lớn. 

“Khu Đông gần như là vùng duy nhất còn quỹ đất đủ lớn để phát triển đại đô thị. Đây cũng là lý do khiến nhà đầu tư Hà Nội liên tục gia tăng sự quan tâm. Trong 5-10 năm tới, khu vực này sẽ là tâm điểm của thị trường phía Nam”, ông Quốc Anh nhấn mạnh.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, bất động sản phía Đông TP. Hồ Chí Minh đang đứng trước chu kỳ tăng trưởng mới, khi ba yếu tố trụ cột gồm hạ tầng - dòng vốn - nhu cầu thực hội tụ. Mô hình phát triển dọc sông Đồng Nai được đánh giá tương đồng với chuỗi đô thị ven sông Hồng, hứa hẹn tạo ra vành đai đô thị - công nghiệp - dịch vụ hoàn chỉnh trong tương lai gần.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, trong ngắn hạn, nhà đầu tư nên ưu tiên những khu vực đã hình thành khu đô thị rõ nét, có khả năng khai thác cho thuê hoặc đáp ứng nhu cầu ở thực. Về dài hạn, tiến độ hạ tầng và tốc độ đô thị hóa sẽ là yếu tố quyết định giá trị thực của khu vực phía Đông trong chu kỳ phát triển kế tiếp.
 

 

Nhà đầu tư phía Bắc đang quan tâm các dự án bất động sản ở phía Nam
 

Nhà đầu tư “Nam tiến” đối diện khác biệt lớn về pháp lý và quy hoạch

Số liệu từ đơn vị nghiên cứu thị trường Batdongsan cho thấy, trong quý III/2025, mức độ quan tâm đến căn hộ chung cư tại TPHCM từ khách hàng phía Bắc đã tăng 28% so với cùng kỳ năm trước.

Sự thay đổi này phản ánh xu hướng dịch chuyển vốn trước bối cảnh mặt bằng giá tại miền Bắc liên tục leo thang. Nhiều khu vực ở Hà Nội và vùng phụ cận đã thiết lập mức giá mới khá cao, khiến biên lợi nhuận từ khai thác cho thuê suy giảm. Giá thuê không tăng tương ứng với giá bán, làm hiệu quả đầu tư giảm sút. Điều này khiến một bộ phận nhà đầu tư tìm kiếm các thị trường còn dư địa tăng trưởng tốt hơn.

TP.HCM và các tỉnh giáp ranh được đánh giá đang trong giai đoạn hình thành các động lực tăng trưởng mới. Hàng loạt dự án hạ tầng liên vùng như Vành đai 3, Vành đai 4, mở rộng cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây hay tiến độ tuyến metro số 1 đã tạo tiền đề cho sự kết nối vùng mạnh mẽ hơn. Từ đó, nhu cầu nhà ở tại các khu vực có hạ tầng hoàn thiện tiếp tục duy trì ở mức cao.

Sự xuất hiện của nhiều dự án quy mô lớn do các doanh nghiệp phát triển tại khu Đông, khu Nam hay các đô thị vệ tinh cũng góp phần làm thị trường thêm sôi động. Tuy nhiên, đà tăng giao dịch chủ yếu ghi nhận ở những dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và sản phẩm đã hoàn thiện, thay vì lan rộng toàn thị trường.

Mặc dù thị trường phía Nam đang thể hiện nhiều tín hiệu tích cực, giới chuyên gia cảnh báo đây không phải là sân chơi dễ dàng cho những người thiếu hiểu biết về pháp lý. Khảo sát của một số đơn vị ghi nhận gần một nửa nhà đầu tư ở Hà Nội quan tâm tới căn hộ tại TP.HCM, trong đó nhiều người bày tỏ sẵn sàng quyết định nhanh. Tuy vậy, các rủi ro đi kèm cũng xuất hiện ngày càng rõ.

Điểm khác biệt đầu tiên nằm ở tư duy đầu tư. Tại Hà Nội, phần lớn nhà đầu tư quen với mô hình mua đất rồi chờ hạ tầng hình thành. Mô hình này khó áp dụng tại TP.HCM khi quỹ đất thấp tầng hạn chế, trong khi định hướng phát triển đô thị tập trung vào nhà cao tầng và khu vực đã có quy hoạch chi tiết. Những vị trí chưa được đầu tư hạ tầng thường bị giới hạn phát triển trong thời gian dài và giá trị tài sản khó gia tăng như kỳ vọng.

Sự khác biệt thứ hai đến từ mức độ chặt chẽ của quy trình pháp lý. TP.HCM nhiều năm qua trở thành điểm nóng của các vụ việc phân lô trái phép, dự án “vẽ” trên đất nông nghiệp hoặc đất công. Một số nhà đầu tư từ miền Bắc dễ rơi vào vòng xoáy này khi chọn mua theo lời giới thiệu mà không kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý, chưa yêu cầu văn bản xác nhận của cơ quan chức năng về điều kiện mở bán. Hệ quả là nhiều người vướng phải các vụ tranh chấp, dự án chậm tiến độ hoặc không thể triển khai xây dựng.

Ngoài ra, quy hoạch tại TP.HCM được quản lý tập trung hơn và thường xuyên được cập nhật theo định hướng phát triển đô thị nén. Đây là điểm tạo khác biệt lớn so với một số địa phương phía Bắc, nơi quy hoạch thường có độ trễ so với hạ tầng. Vì vậy, việc nắm rõ thông tin quy hoạch từng khu vực trở thành yêu cầu bắt buộc đối với nhà đầu tư, tránh tình trạng mua phải khu vực bị hạn chế phát triển hoặc vướng quy hoạch treo.

Trước thực tế thị trường có sự sàng lọc mạnh, giới phân tích nhận định chiến lược đầu tư ngắn hạn theo sóng tăng giá không còn phù hợp tại TP.HCM. Nhu cầu ở thực của thành phố vốn là thị trường có tốc độ gia tăng dân số cơ học lớn duy trì bền vững, tạo ra sự ổn định cho các phân khúc phục vụ nhu cầu thực thay vì các sản phẩm mang tính đầu cơ.

Các dự án sở hữu pháp lý hoàn chỉnh, chủ đầu tư minh bạch và vị trí gắn với các tuyến giao thông trọng điểm tiếp tục thu hút sự quan tâm. Đây là nhóm sản phẩm được đánh giá có khả năng khai thác ổn định, dù lợi nhuận không tạo đột biến trong ngắn hạn nhưng mang lại mức tăng giá bền vững theo tiến độ hoàn thiện hạ tầng. Đáng chú ý, những dự án sở hữu pháp lý hoàn chỉnh, chủ đầu tư minh bạch và vị trí gắn kết hạ tầng chiến lược (như Vành đai 3, cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, metro) tiếp tục được đánh giá là lựa chọn an toàn và có tiềm năng tăng giá bền vững. Đơn cử như The Privé của Tập đoàn Đất Xanh hội tụ những yếu tố mà giới đầu tư quan tâm nhất: pháp lý minh bạch, chất lượng xây dựng cao cấp và vị trí trung tâm khan hiếm.

Thị trường cũng ghi nhận xu hướng ưu tiên những dự án có hệ thống tiện ích đồng bộ, quản lý vận hành tốt và diện tích phù hợp nhu cầu thực tế. Nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến khả năng khai thác cho thuê và thanh khoản khi cần chuyển nhượng, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Việc dòng tiền phía Bắc tiếp tục chảy vào TP.HCM cho thấy sức hấp dẫn của thị trường phía Nam trong bối cảnh mặt bằng giá tại Hà Nội đã lên cao. Tuy nhiên, mức độ quan tâm lớn không đồng nghĩa nhà đầu tư có thể dễ dàng tìm kiếm lợi nhuận nếu không hiểu rõ đặc thù quy hoạch và pháp lý.

Bất động sản TP.HCM đang chuyển mình theo hướng lành mạnh hơn, ưu tiên các dự án đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn pháp lý và giá trị sử dụng thực. Những diễn biến này cho thấy thị trường bước vào giai đoạn phát triển ổn định hơn, khi chất lượng sản phẩm và quản lý dự án trở thành yếu tố quyết định, thay vì các kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.