Nhen nhóm từ đầu 2016 và tiếp tục bùng phát trong những tháng đầu năm 2017, cơn sốt đất tại TP HCM được các chuyên gia bất động sản cảnh báo đã xuất hiện nhiều biểu hiện bất thường, đáng lo ngại.

Trục đô thị phía Đông thành phố gồm các quận 2, 9, Thủ Đức, được cho là điểm khởi đầu của cơn sốt. Đất trên địa bàn 3 quận này đã kéo dài tình trạng tăng giá 5-10% nhích lên 30-50%, sau đó liên tục tiến dần đến ngưỡng tăng đột biến 70-100%, thậm chí gấp 1,5-2 lần trong suốt quãng thời gian 2016-2017.

Trong 4 tháng qua, giá đất khu Đông TP HCM bao gồm quận 2, 9, Thủ Đức tăng 20-40%. Tuy nhiên, nếu so với cùng kỳ năm ngoái, giá đất khu vực này tăng phổ biến ở ngưỡng 100-200% dù trước đó (giai đoạn 2015-2016), đất nền nơi đây đã không ngừng thiết lập mặt bằng giá mới.

Cơn sốt được cho là bắt nguồn từ những chuyển biến hạ tầng "đi trước" của khu Đông so với cục diện chung toàn TP HCM. Bên cạnh những dự án đã và đang thực hiện: đường vành đai, đường cao tốc TP HCM - Long Thành - Dầu Giây, tuyến Metro số 1, hàng loạt công trình hạ tầng mới liên tục được cập nhật khá ấn tượng.

Trong những tháng đầu năm 2017, TP HCM tiếp tục công bố thêm kịch bản bổ sung hạ tầng mới. Đó là các hạng mục cầu vượt qua đường Mai Chí Thọ, hầm chui 2 chiều kết nối đường cao tốc TP HCM - Long Thành - Dầu Giây với đường Mai Chí Thọ theo hướng đi về hầm vượt sông Sài Gòn và ngược lại. Cuối tháng 4, dự án đường song hành từ đường Mai Chí Thọ qua Khu dân cư Nam Rạch Chiếc đến đường Vành đai 2 (tại nút giao An Phú dọc theo tuyến đường cao tốc Long Thành - Dầu Giây) được khởi công.

Ngoài ra, cũng trong tháng 4/2017, UBND TP HCM đã kiến nghị Thủ tướng cho triển khai dự án xây cầu qua đảo Kim Cương một cách khẩn cấp (áp dụng hình thức chỉ định thầu) để nối khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi vào đảo Kim Cương, giảm ùn tắc ở cửa ngõ phía Đông thành phố.

Từ trục Đông, cơn sốt đất nhanh chóng lan sang một địa bàn được cho là cực đối trọng: khu Nam Sài Gòn. Trục đô thị phía Nam TP HCM gồm quận 7, 8, huyện Nhà Bè và một phần huyện Bình Chánh đoạn tiếp nối đại lộ Nguyễn Văn Linh. Đất nền địa bàn này bắt đầu tăng nóng bất thường vào giữa cuối năm 2016. Trong 4 tháng đầu năm, đất nền tại đây tăng giá 15-40%, nhưng nếu so với cùng kỳ 2016, mức tăng cũng ghi nhận gấp 1,5-2 lần. Riêng đất huyện Nhà Bè có mức tăng đột biến nhất khu vực, trở thành hiện tượng của khu Nam với tỷ lệ tăng 100-200%, cá biệt có nơi đã vọt lên 300% trong vòng 12 tháng qua.

Hạ tầng được công bố trong giai đoạn 2016-2017 cùng với siêu dự án đô thị cảng Hiệp Phước được cho là cú hích kích giá đất phía Nam Sài Gòn tăng nóng và sốt cao. Các dự án tiêu biểu được công bố mang tính hỗ trợ giao thông khu Nam TP HCM phải kể đến hàng loạt những cây cầu mới được lên kế hoạch triển khai trong vài năm tới.

Dự án xây cầu đường Bình Tiên băng qua Đại lộ Đông - Tây, kênh Tàu Hủ, kênh Đôi nối quận 6 và 8 được đầu tư hơn 3.500 tỷ đồng, được chia làm 2 đoạn, thực hiện từ 2016 đến 2020 nhằm giải quyết tình trạng ùn tắc giao thông.

Dự án xây cầu Nguyễn Khoái - nối khu Nam Sài Gòn với trung tâm thành phố và chia tải cho cầu Kênh Tẻ. Dự án có tổng chiều dài khoảng 1.000m, riêng phần cầu dài 346 m và rộng 22,5 m bắt đầu từ khu dân cư Him Lam (quận 7) và điểm cuối là đường Bến Vân Đồn (quận 4).

Bên cạnh đó, cầu Thủ Thiêm 4 có mức đầu tư hơn 5.200 tỷ đồng, cũng được kỳ vọng thúc đẩy kinh tế - xã hội cho khu Nam thành phố. Dự án giao thông này được kỳ vọng sẽ kết nối được khu đô thị mới Thủ Thiêm với các quận 4, 7 và khu đô thị Nam thành phố, giải tỏa áp lực giao thông từ quận Bình Thạnh, quận Thủ Đức qua các quận 7, 8, huyện Bình Chánh, Nhà Bè.

Ngoài ra, dự án mở đường nối khu trung tâm TP HCM với trục đô thị phía Nam Sài Gòn qua quận 4, 7 và Nhà Bè kinh phí dự kiến hơn 9.400 tỷ đồng. Mục tiêu của dự án hạ tầng này là giúp hoàn thiện trục giao thông Bắc - Nam của thành phố. Khi hoàn thành, tuyến đường mở ra hướng lưu thông mới từ trung tâm TP HCM về phía Nam và ngược lại (thay vì phải đi theo hướng cầu Kênh Tẻ đang bị quá tải).

Phía Tây TP HCM gồm các quận 12, Tân Phú, Bình Tân và 3 huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh bắt đầu ghi nhận biến động giá đất mạnh mẽ từ quý II-III/2016. Các quận 12, Tân Phú, Bình Tân được cho là 3 địa bàn có chuyển biến hạ tầng tích cực, tốc độ đô thị hóa nhanh, mật độ dân cư đông đúc, mức tăng giá 70-100%, thậm chí gấp 1,5-2 lần. Trong khi đó, các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh là những địa bàn kém phát triển hơn cũng tăng giá gấp 2-3 lần. Trong 4 tháng đầu năm 2017, giá đất phía Tây TP HCM tăng 1,3-2 lần. Nếu so với cùng kỳ năm ngoái, tức cột mốc tháng 5/2016-5/2017, giá đất phía Tây đã tăng 1,3-3 lần.

Nguyên nhân của cơn sốt đất phía Tây TP HCM được cho là diễn biến phức tạp nhất vì sự tác động của hạ tầng mới ít hơn so với các khu vực khác. Thay vào đó, các thông tin có giá trị tham khảo đã lấn át thị trường, hình thành nên cơn sốt ảo.

Từ cuối năm 2016 đầu năm 2017, TP HCM công bố kế hoạch xem xét nâng bậc một số huyện vùng ven để xét lên quận, hứa hẹn nâng cấp dần cơ sở hạ tầng và bộ mặt địa phương cũng đã kích giá đất tại các địa bàn này tăng lên. Tuy nhiên, kịch bản lên quận của các huyện vùng ven hiện nay chỉ dừng ở mức độ tham khảo.

Các siêu dự án liên tục được công bố tại khu Tây trong thời gian qua đã trở thành luồng thông tin nhạy cảm kích giá đất ở địa bàn này. Cụ thể, giữa tháng 2 dự án Thành phố Mới (New City) và Đại lộ ven sông Sài Gòn (nối huyện Củ Chi với quận 1) bất ngờ được công bố. Theo đó, thành phố ủng hộ dự án New City có diện tích khoảng 15.000 ha (gấp 15 lần diện tích dự án Khu đô thị Phú Mỹ Hưng và Khu đô thị Thủ Thiêm cộng lại) thuộc các xã phía đông bắc huyện Củ Chi. Còn dự án Đại lộ ven sông Sài Gòn (nối huyện Củ Chi về đến quận 1) tận dụng quỹ đất ven sông, với chiều dài khoảng 59km, tốc độ xe dự kiến 100 km/h, sẽ chỉ mất khoảng 20-30 phút để đi từ Củ Chi về quận 1. Tuy nhiên, đây chưa phải là cơ sở bền vững giúp tăng giá đất vì còn phụ thuộc quá nhiều vào thời gian triển khai và tính khả thi của các dự án khủng.

Huyện Cần Giờ là địa bàn rộ lên cơn sốt đất muộn nhất Sài Gòn. Trung tuần tháng 4/2017, biến động giá đất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản và cả thổ cư diễn ra mạnh mẽ tại các xã Bình Khánh, Long Hòa, Tam Thôn Hiệp và thị trấn Cần Thạnh của huyện này.

Trong chưa đầy 2 tháng gần đây, giá đất tại Cần Giờ ghi nhận mức tăng phổ biến 30-50%. So với cuối năm 2016, tức hơn 4 tháng qua, giá đất tại đây đã tăng 70-100% trong khi lấy cột mốc 12 tháng qua, giá đất tại đây đã tăng 150%, cá biệt nhiều vị trí vọt lên 200%. Mức tăng này được cho là đáng lo ngại vì tốc độ quá nhanh.

Huyện Cần Giờ nằm ở phía Nam Thành phố, có 6 xã: Long Hòa, Bình Khánh, Thạnh An, Lý Nhơn, Tam Thôn Hiệp, An Thới Đông và một thị trấn là Cần Thạnh, trung tâm huyện lỵ đặt tại thị trấn Cần Thạnh.

Theo bảng giá đất ban hành của UBND TP HCM, có 3 khu dân cư tại Cần Giờ này được ban hành giá đất thấp nhất thành phố gồm: Thạnh Bình, Thạnh Hoà và Thiềng Liềng (xã Thạnh An), giá 170.000 đồng một m2. Tuy nhiên, hiện nay, tại nơi từng được mệnh danh nơi bình lặng nhất, có giá đất thấp nhất Sài Gòn đã hình thành một thị trường mua bán bất động sản sôi động ít ai ngờ tới.

Thông tin tích cực góp phần thổi giá đất ở đây được cho là do diễn biến của dự án xây cầu Cần Giờ. UBND TP HCM đã chấp thuận đề xuất của Liên danh Công ty Cổ phần đô thị du lịch Cần Giờ - Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng Trung Nam đầu tư xây dựng cầu Cần Giờ. Điểm đầu của công trình này kết nối với Đường 15B và điểm cuối kết nối với đường Rừng Sác. Dự án hạ tầng này cũng song song đầu tư nâng cấp, mở rộng đường Rừng Sác.

Theo các chuyên gia, diễn biến sốt đất tại Cần Giờ bắt nguồn từ 3 nguyên nhân chính. Thứ nhất là biến đổi hạ tầng, xây cầu từ Bình Khánh kết nối Cần Giờ với phần còn lại của TP HCM một cách thông suốt hơn.

Thứ hai là sự xuất hiện của các "ông lớn" bất động sản với những siêu dự án tầm cỡ đổ bộ xuống Cần Giờ khiến giá đất tại đây có biến động mạnh. Nổi bật nhất là dự án đô thị lấn biển của một tập đoàn bất động sản lớn, khu phức hợp đa chức năng 1.430 ha của Tuần Châu... đã tác động cực lớn đến việc tăng giá đất trong thời gian gần đây.

Thứ ba là giới đầu cơ đất đã nhanh chóng chiếm lĩnh, thâu tóm nhiều khu vực có vị trí giáp biển, hướng biển hoặc quỹ đất quanh xã Bình Khánh để đón sóng hạ tầng và ăn theo những dự án khủng càng thổi thêm lửa vào cơn sốt này.

Theo báo cáo thị trường mới cập nhật của Công ty DKRA, từ đầu năm đến nay, giá đất TP HCM có mức tăng bình quân 10% mỗi tháng, biên độ tăng giá này được đánh giá là rất lớn nếu xét trong ngắn hạn. Trong khi đó, mức tăng giá bình quân toàn thị trường trong vòng 12 tháng qua luôn ở mức trên 100%, không ít khu vực đã xảy ra tình trạng giá đất tăng đột biến 200%. Đáng chú ý là cơn sốt đất đã lan nhanh ra toàn thành phố, không loại trừ những khu vực vùng ven, vùng sâu, vùng xa.

Các chuyên gia đánh giá, diễn biến thị trường chịu sự tác động lớn bởi các thông tin đầu tư nhiều dự án hạ tầng mới. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường cũng xuất hiện tình trạng bị thao túng bởi các chiêu làm giá của cò đất địa phương. Hiện tượng sốt đất đẩy mặt bằng giá lên cao, thay đổi từng ngày hoặc từng tuần dấy lên nhiều lo ngại gây bất ổn thị trường.

Các nhà đầu tư do đó được khuyến cáo cần thận trọng và xem xét kỹ nhiều khía cạnh trước khi quyết định đầu tư đất trong giai đoạn diễn biến thị trường khó lường như hiện nay.

Vũ Lê